各项杠杆比率均未超过其他可比国家
我们不否认，2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平，并有可能带来潜在风险，但我们不能夸大边际影响，因为中国居民目前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的。
中国房贷存量(住房贷款余额占GDP 比重)仍然相对较低：截至16 年9 月底住房贷款余额为17.93 万亿元，占过去一年年化GDP 的25%(日本1996/2014 年为32%/41%，美国2007/2015 年为73%/53%;图表27)。
全年房贷支出占全部居民可支配收入的比例并不算高。中国居民偿还房贷的平均久期远低于其他国家，但不论是否将久期调整为其他国家的水平，每年房贷支出占全部居民可支配收入的比例都在可承担范围内(图表28)。
中国居民房贷存量占居民总资产的比例均未超过日美可比指标。截至2016 年前9月末，房贷存量/居民总储蓄(31%)、房贷存量/居民金融资产(17%)以及房贷存量/居民总房产价值(10%)三项比率与日本大致相当，但大幅低于美国(图表29)。
即使以现价计算，近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降。
20家券商写了800页，说2017房价要跌!
岁末年初大家做年度计划时，都要“总结过去、展(BU)望(TING)未(DA)来(LIAN)”。套用一句俗话，2016年对中国房地产业而言是不平凡的一年，全国量价创历史新高，热点城市房价快速上涨。没买房的筒子们心塞;开发商今年业绩不错，拿了地王明后年怎么退出把握也不大。展望2017年，房地产调控政策走向不平静，财经领导小组会议强调“抑制房地产泡沫”，市场预测难度很大。准备再一次DALIAN前，笔者梳理了20家券商2017年房地产行业报告。房价涨不涨，看看哪家预(DA)测(LIAN)最厉害?
宏观经济面、行业的政策面和基本面都在变化当中，预(DA)测(LIAN)不易，好多报告的撰写者都是笔者的朋友，在此谢过!
一
20家券商写了800页报告，厉害了WORD哥!
截至12月20日，已有中金等20家券商发布2017年房地产行业策略报告，其中中金、摩根士丹利最早，10月31日就发布了(估计有筒子三季度报告还没写呢!);中投证券报告12月19日才出炉，但长达80页;国信证券(002736,股吧)报告虽然只有11页但干货满满。
从标题就能看出，各机构都是“取名高手”：普遍采用对联式，分两句来阐明对明年趋势的看法，其中一句为“市场趋势”，一句多为“策略建议”，比如方正证券(601901,股吧)的“政策千帆已过，资源股蓄势待发”，海通证券(600837,股吧)的“行业高位盘整，个股分化前行”;甚至有做成四句的，比如国泰君安“虽无艳阳，亦非寒冬;精选主题，业绩为王”。中金和招商的最简洁：分别是“阳光总在风雨后”、“这个冬天不太冷”，体现其虽有调整但不必过分担忧的判断。
二
机构预期2017年交易量下降约10%，价格稳中有跌，年中时量价下行压力最大
20份报告中，有12份对2017年商品房量价和投资、新开工等关键指标进行了预测;其中销售面积平均跌幅为11.2%，销售均价平稳(好几家机构预期价格不涨不跌，真是应了中央价格平稳的期望)，销售额平均跌幅9.6%，投资额小幅增长2.9%，新开工面积小幅下降3.3%。
具体来看，中金、大摩报告出的最早，对2017年的量价预测最为乐观，最近出报告的中信建投、中投最悲观，比如中投预期销量下降18%，中信建投预期销量下跌17%，新开工预期下降14%，降幅在各家机构中均最高。
除整体预测外，部分机构还对不同阶段和不同城市的交易量进行了预测：由于基数高、政策逐渐发挥效果等原因，各机构普遍预期2017年上半年销售降幅最为显著，中金认为上半年热点城市交易量可能超过40%、Q2热点城市库存去化周期将超过12个月，价格将出现下跌，国泰君安、华创等认为2017年中是销量降幅和价格下行压力最大的时期。
从不同城市来看，由于政策的分化(限购限贷政策升级主要集中在热点城市)，各机构普遍预期一线和二线热点城市交易量降幅最大，比如中信建投预期一线城市2017年交易量下降28%，二线下降19%，三线14%(全国整体降幅为17%)。
三
除房价之外，长租公寓、资产管理、物业服务等新领域得到普遍关注
在预测2017年量价指标的情况下，各机构也对细分领域的新机遇进行了分析，如长租公寓、房地产基金、物业服务、企业转型等领域，其中长租公寓在中央鼓励租赁市场的政策背景下，得到诸多机构的关注。中银国际对典型地产企业的四大转型方向(大健康、大文化、环保和新能源、大金融)进行了总结梳理，资料很丰富。
四
各家机构报告的亮点还有很多，看完这800页报告，你就离专家就不远了
(1)中金：从历史来看，调控政策再次放松，要等到房价、投资同时出现下跌
(2)广发对一线及强二线、非限购二线及三四线城市的未来发展态势进行了分析
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