2016 年 1-10 月全国商品房销售面积为 12.03 亿平方米，同比上升 26.8%;销售 额为 91,482 亿元，同比上升 41.2%;销售均价为 7,602 元/平米，同比上升 11.3%。 10 月单月销售面积和销售额分别同比增长 26.4%和 40.1%，增幅较 9 月均有所 收窄，调控政策下投资投机需求得到抑制，热点城市住宅成交量回落，调控 效应初显。根据数据统计，11 月楼市成交进一步降温，主要受到调控政 策带动的观望情绪和高基数的影响，预计后续调控政策效应将持续放大。
商品房竣工面积及销售面积
商品房销售额和均价走势
2016 年 1-10 月，全国房地产开发投资额同比增长 6.6%，较 1-9 月扩大 0.8 个百 分点;商品房新开工面积同比上升 8.1%，较 1-9 月扩大 1.3 个百分点;施工面 积同比上升 3.3%，增速较 1-9 月持平;土地购臵面积同比下降 5.5%。10 月单 月新开工面积和投资增速分别大幅上升至 20%和 13%，后者创出年内新高，而 施工面积增速也由负转正。随着库存去化月数持续走低，四季度投资增速企 稳回升趋势明显，托底年内中国经济。
商品房地产开发投资额及增速
商品房新开工和施工面积及增速
2016 年 10 月份 100 个大中城市住宅销售价格为 12,825 元/平米，环比上升 1.65%，较上月回落 1.18 个百分点，同比上升 18.21%， 较上月扩大 1.57 个百分点。按中位数计算，全国 100 个城市住宅价格中位数为 7,306 元/平方米，环比上涨 2.20%，同比上涨 2.67%，百城中多数城市房价走势 较为平稳。从价格来看，10 月百城整体价格涨幅明显放缓，上涨城市数量减 少，且多数热点城市房价涨幅均有所回落，部分城市回落幅度显著。
中指百城价格指数及环比、同比变化
随着 2016 年 10 月国庆假期一、二线城市密集出台限购限贷政策，本轮楼市调 控窗口正式开启，前期热门楼市销售回落幅度较大，但房价尚未出现明显调 整;11 月以来，杭州、武汉、上海等相继在原先的调控政策基础上加码，显 示此次政府调控的力度和决心之大，未来楼市在高基数和行政调控的背景 下，预计商品房销售将出现较大幅度降温，楼市进入调整周期不可避免。
由于国内人口红利消失、城镇化速度的趋缓以及人均居住面积提升空 间的缩小等因素，我国未来 10-20 年中增量住宅需求有限。根据人口结构测算， 我国 25-49 岁购房适龄人口在 2015 年达到峰值，并从 2018 年开始急速下降。其中，25-29 岁的适龄结婚人口在未来 5 至 10 年将呈现断崖式的下滑：2020 年 (2015 年 20-24 岁)的适龄结婚人口相较 2015 年(2015 年 25-29 岁)降幅达到 22%，2025 年(2015 年 15-19 岁)的适龄结婚人口相较 2020 年(2015 年 20-24 岁)降幅达到 25%，下一轮地产周期的新房需求总量将显著小于此轮周期，以 此类推，预计此轮地产周期的经历内生性调整的幅度或超过往年。
我国购房适龄人口数峰值已过
未来五至十年 25-29 岁适龄结婚人口断崖式下跌
从海外经验来看，适龄购房人口的增速与新房销售增速具有较强的相关性：日 本适龄购房人口增速在 2000年左右达到顶峰后，2000-2005年和 2005-2010年间的 新房签约数量连续下降;美国适龄人口增速与新建住房销售增速双双在1982-1983 年间达到顶峰，住房销售增速达到 50%的高点后步入平稳的调整期，而在此后的 30年间每轮楼市周期中，住房销售同比增速的高点也基本在 10%左右。
日本适龄购房人口增速与新建公寓楼签约户数量
美国 1964 年以来适龄购房人口增速与新建住房销售增速
伴随着此轮楼市的暴涨，国内居民的杠杆率水平激增：2016 年前 10 月，金融 机构新增人民币贷款中居民户中长期贷款额为 4.7 万亿元，占同期金融机构新 增人民币贷款的 43.4%，同比提升 17.3 个百分点，显示居民购房贷款率水平正 迅速攀升。但目前国内居民购房杠杆率仍处合理水平，后期系统性 金融风险爆发的可能性较小，居民部门仍有加杠杆的空间。
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