2017年房地产行业发展趋势分析

　　国内金融机构新增人民币贷款中居民户中长期贷款占比

　　从增量信贷来看，截至 2016 年 9 月，国内主要金融机构新增个人购房贷款额 为 3.75 万亿元，同比增长 95%，占全国房地产销售总额 47%。但假设二手房交易量占比总销量的 30%-40%，则 2016 年前三季度居民新增按揭贷款占房 地产总销售比重约 30%，新增杠杆率仍处可控范围。 从存量信贷来看，截至 2016 年 9 月，国内主要金融机构个人购房贷款余额为 17.9 万亿元，根据社科院统计的国家资产负债表，保守估计目前城市居民部门 房地产资产规模超过 130 万亿(2014 年为 114 万亿)，按揭贷款余额占比仅不 到 15%，因此国内住房市场整体的杠杆率仍处于相对较低的水平。

　　国内主要金融机构新增个人购房贷款占全国房地产销售额比

　　虽然楼市杠杆率可控，但由于此轮房价的暴涨，反映购房支付能力的房价收 入比指标也在迅速攀升。根据统计显示，全国 45 城房价收入比 均值为 10.1，一线城市和东部沿海城市，明显整体高于内陆其他城市，深圳、 上海、三亚、北京、厦门分列前五位，房价收入比均超过 15，其中深圳高达 36，远超全球平均房价收入比 6-7 的均值。

　　2016 年前三季度全国 45 个大中城市房价收入比

　　国内一线城市平均按揭收入比测算

　　截至 2016 年 10 月，全国商品房待售面积为 6.95 亿平米，已连续 8 个月环比下 降，库存去化效果初显;但待售面积同比仍然增长 1.3%，即经历2016年楼市火 爆后，目前的库存水平仅回到了 2015 年 11 月水平;若考虑到加快的销售去化 速度，全国可售面积 12 个月移动平均去化月数也仅回到了 2014 年 9 月水平， 即此轮地产周期的起涨点，整体库存仍居历史高位。

　　全国商品房待售面积及 12 个月移动平均去化月数

　　十大一二线城市住宅 3 个月移动平均去化月数

　　从土地口径来看，截至 2016 年 10 月，全国商品房待开发土地面积为 3.43 亿平 米，同比下降 2.7%;1-10 月，全国累计购臵土地面积为 1.69 亿平米，同比下 降 5.5%。虽然 2016 年相较 2015 年土地购臵面积同比 32%的降幅有所回暖，但 全国范围内的土地市场成交水平仍较火热楼市的表现有较大差距，主要由于 三四线的高库存问题仍制约开发商的拿地热情。未来随着楼市销售的降温， 全国土地成交活跃度或再度承压。

　　从结构来看，跟踪的 40 个城市土地市场情况显示，2016 年 1-10 月 40 个重 要城市供应土地规划建筑面积同比下降 7.8%，成交土地规划建筑面积同比下 降 10.7%，其中一线城市分别同比下降 29%和 32%，供应大幅收缩而需求火热 导致地王频现，政府无奈采取暂停供给的方式进行调控，与三四线城市形成 鲜明对比，若2017年一二线供地持续收缩，地市或与楼市同样经历寒冬考验。

　　全国商品房待售面积及环比增速

　　40 个重点城市累计土地供应和成交规划建筑面积增速

　　从未来趋势判断，需求方面，一二线城市小学在校人数同比增长明显，显示 区域人口净流入加速，而三四线城市的小学生人数的持续下降则显示出后续 住房购买力的下降;供给方面，一二线城市的土地供应稀缺，成交溢价率高 企，未来可售资源的匮乏或加重目前的供需矛盾，因而房价有自发通过上涨 调节供求的动力，未来受到市场整体调整影响不可避免，但在货币政策稳定 的背景下，后续一二线热门区域房价仍将得到刚需的有力支撑。预计 2017 年全国商品房销售额同比下降 10.9%，投资额同比增长 3.5%;新开工面积同比下降 10%，销售面积同比下降 10%。