2016年百城房地产价格走势

　　近 2 年房贷平均利率

　　2014 年至今新增居民中长期贷款

　　但值得注意的是，货币供应量和利率下降没有导致房价普涨。在热点城市房价飙 升的同时，二三线城市价格上升并不明显。因此，货币现象只是热点城市房价上 涨的表面原因，并无法解释分化局面的形成。我们认为，资金流入一线城市的根 本原因在于地区发展不平衡，本轮热点城市的房价上涨是在资金面和资产荒推动下长期地区发展不平衡的一次集中爆发。

　　地区发展不平衡既影响房地产的消费属性，也影响投资属性，进而引导资金流入 热点城市的房地产市场。从消费属性来看，经济发达地区具有更好的基础设施、 教育、医疗、商业、养老条件，区位因素的附加价值远高于欠发达地区。从投资 属性来看，经济发达地区能够吸引人口流入，既提供了房地产作为资产的短期流 动性，又保障了长期需求。

　　下长期地区发展不平衡的一次集中爆发。

　　地区发展不平衡既影响房地产的消费属性，也影响投资属性，进而引导资金流入 热点城市的房地产市场。从消费属性来看，经济发达地区具有更好的基础设施、 教育、医疗、商业、养老条件，区位因素的附加价值远高于欠发达地区。从投资 属性来看，经济发达地区能够吸引人口流入，既提供了房地产作为资产的短期流 动性，又保障了长期需求。

　　2015 年各省增值税净流入/净流出情况

　　其次，地方第二大收入来源的企业所得税也面临类似的局面。企业所得税为注册 地缴纳，即无论企业实际经营所在地在何处，其缴纳的企业所得税均构成注册地 的税收收入。此外，不具有独立法人地位的分支机构需要向总部汇总纳税，而不 在当地纳税。发达地区利用优惠条件吸引企业注册，拿走了其他地区的企业所得 税收入。仅以2958家A股上市公司为例做粗略统计，仅广东、浙江、江苏、北 京、上海五地注册企业就超过一半，这些企业无论实际在何处经营、无论在异地 设立多少分支机构，其所得税都构成这五个省份的税收收入，仍然是欠发达地区 补贴发达地区。

　　可见，除了有目共睹的政策倾斜、财政补贴、税收优惠，税收体制也隐含着向发 达地区的倾斜，这甚至比上述政策的影响更为深刻。优惠政策是临时性的，而税 收分配是持续的影响，每年全国近20%的地方增值税收入被转移到经济发达地 区，所得税也是类似，这个局面仅从分税制改革开始就已经持续了近20年，并且 还将长期持续下去。欠发达地方政府承担区域经济发展的责任，却由于严重的、 隐含的税收收入不平等分配制度，在过去的二十年内一直在补贴发达地区。如果 税收分配不改革，地方不平衡的格局很难改变。

　　进一步来看，每个省都是全国的缩影，政策资金同样集中涌入省会和核心城市， 税收分配上也是欠发达地区补贴发达地区，因此，可以认为每个省都集中资源、 借财政体制东风打造了核心城市。这也解释了为什么全国资源没有完全集中到几 个核心省份，而各省都出现了发展较快的核心城市。总而言之，无论是国家层面 还是省级层面，区域之间发展不平衡一旦出现，即便停止明面上的资源分配倾 斜，税收分配体制也会自动引导资金向发达地区流入，从而导致强者恒强的格局。