2017房地产发展趋势如何？

　　谈论中国经济离不开房地产，2016年中国经济好于市场预期，一个重要原因也是房地产表现远超市场预期。

 

　　中国房地产市场的根本驱动力是城镇化还有10-15年的时间，房地产市场的根本需求是购买力的流动而非人口流动，“一二线城市限制土地供给与大城市化需求之间的矛盾”是导致一二线城市房价暴涨的根源，中国房地产库存并没有 市场想象的那么高，相反在一二线城市一直是极低房地产库存。

 

　　从长期来看，中国的城镇化进程仍然还有10-15年，同时中国购买力向城市流动的趋势没有变化，这是我们认为中国房地产能够长期健康发展、不会如市场预期般暴跌的主要原因。

 

　　对于短期问题，需要关注的是房地产库存。探讨房地产库存，需要明确两个问题：一是是否应当将是施工面积、未施工面积计入库存？二是是否应当看包括商用在内的整体房地产库存？我们的回答都是否。我们认为，第一，施工和未施工距离形成房地产库存还有相当的距离，其中需要经过大量房地产投资，因此计算房地产库存只应当考虑成品房；第二，商用房地产库存很多是不售只租的资产，而且其并非中国房地产市场的决定因素，因此我们只关注住宅库存。

 

　　在上述假设基础上，我们可以发现中国的住宅库存的去化已经非常明显。2016年2月为住宅库存的高点4.7亿平米，至2016年10月已经下降至4.1亿平米，绝对库存已经去化12%，回到2014年12月的水平。

 

　　房地产投资与住宅库存有密切的关系，这一轮房地产投资见底的时间与住房库存见顶的时间非常接近，均在2015年底-2016年初。目前的住宅库存与2014年四季度相似，2014年四季度房地产投资增速为5.6%，也与当前2016年三季度5.2%接近。

 

　　我们认为全年房地产投资增速在0-5%附近可能性较高，主要基于未来房地产库存走势。此轮房地产限购主要集中于一二线城市，这些城市均处于低库存状态，在不改变土地供给不足的情况下，一二线城市房价仍将长期上涨，销售持续恶化的可能性很低。即使考虑因为限购、住宅绝对去库存不再继续，住宅库存维持现状也足以支持房地产投资增速为正。

 

　　此外，如果要让一二线城市房地产进入良性循环，则必须要加大土地供给，这可能导致房地产投资增速不低于5%。改变2014-2016年一二线城市土地供给严重不足的局面，将带来相应的一二线城市房地产投资增速提高。如果考虑这一因素，则2017年房地产投资增速甚至将高于2016年。