房地产销售加速，库存得到有效去化。从2014 年11 月至今，央行5 次降准、6 次降息，货币供应增长。2014 年11 月到2015 年6 月，股市尚处于牛市，大量资金流入股市;股灾以后，资金开始流往房地产，商品房销售面积累计增速从2015 年6 月开始转正;今年1 月以来，股市熔断、人民币贬值且资本外流管制严格，加上房地产交易契税、营业税的优惠，资金加速涌向房地产，商品房销售面积累计增速一直保持在26%以上。今年前9 月住宅销售面积同比增长27%，库存得到有效去化。由于房价不断升温，“十一”后多个地方政府先后出台房地产调控政策，抑制资产泡沫，但二、三线城市市场情绪依然较好，10 月单月销售面积同比增速大于26%。
商品房销售面积累计值及累计同比
商品房待售面积及同比
2016 年10 月上旬，国务院印发《推动1 亿非户籍人口在城市落户方案》，户籍人口城镇化率年均提高1 个百分点以上，年均转户1300 万人以上，到2020 年实现户籍人口城镇化率提高到50%以上。由于不同规模的城镇在落户政策放松程度上有差异，初步判断该方案将促进三四线城市房地产的库存去化。
销售数据向好、开发商补库存，新开工将维持高位。住宅用地的成交面积在2014 年、2015年分别下降33%、16%，新开工面积在2014 年、2015 年呈现负增长，随着2015 年下半年以来的销售加速，开发商需要补库存。从2015 年9 月开始，商品房新开工累计同比增速开始增长，并于今年年初转正，2016 年前10 月，商品房新开工累计同比增速达到8%。
住宅用地成交土地规划建筑面积值及累计同比
从历史数据看，商品房销售和房屋新开工领先房地产开发投资半年到1 年，开发投资从2016 年2 月开始转正。由于目前经济仍然处于转型期，新兴产业方兴未艾，基建和房地产依然是经济维稳的重要力量，今年国庆节后的房地产调控主要为打压房价泡沫、并非抑制销售，因此房地产商的补库存和新开工也会继续。
房屋新开工面积累计值及累计同比
房地产开发投资完成额累计值及累计同比
土地高溢价率将迫使房地产商加速开工。从2016 年5 月1 日开始，营改增扩张至建筑业、房地产业、金融业及生活服务业。营业税是地方第一大税种，占地方税收收入50%左右;营改增后，中央和地方的分配比例为3:1。由于暂时没有税收返还地方的政策，地方政府将更加依赖土地出让。同时，由于土地价款可作为进项税额，会促使地方政府从原来的追求地产产业链(可以通过营业税重复征收)转化为追求高地价，今年年初到目前成交的住宅用地溢价率已高达67%。由于土地溢价率高，开发商土地持有成本较高，新开工、房地产投资会继续增长，施工面积将维持高位，从而带动用钢需求。
一线、二线、三线城市成交住宅用地规划建筑面积占比
一线、二线、三线城市成交住宅用地规划建筑面积及溢价率
房屋施工面积累计值及累计同比
建筑工程及设备工具购置累计值及累计同比
关注货币政策变化。伴随着房地产库存周期逐渐进入15 个月左右的正常区间，以及货币宽松走完一个2-2.5 年的货币短周期，明年下半年可能收紧货币，一方面抑制资产泡沫，另外一方面，由于近期的新增贷款主要进入居民户，用于购买房地产，因此收紧货币对企业融资影响不大。房地产销售放缓，将对新开工、施工面积带来影响。
住宅商品房库存及库存周期
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