郑州土地拍卖熔断制正式实施

　　昨日，郑州市政府网站发布《郑州市国有建设用地（住宅） 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（以下简称《办法》）。根据办法，任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止。

 

　　这是继限购、限贷之后，郑州又一波楼市调控袭来。但效果如何，还有待观察。

 

　　“熔断制”正式登场

 

　　◎什么是熔断制呢？

 

　　《办法》第二条规定：国有建设用地（住宅）（以下简称住宅用地）使用权出让过程原则上分两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价，达到限价时转为第二环节；第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。

 

　　《办法》第三条规定：任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止（以下简称网挂熔断），该时点为熔断点，此时出让起始价的150%为熔断地价，熔断地价的报价竞买人为熔断人。

 

　　◎郑州哪些范围实行熔断制？

 

　　《办法》第二条规定，第二环节中，郑东新区、郑州经济开发区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人；金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。《办法》还规定，所有地块成交楼面价将不得高于区域内现有最高楼面价。

 

　　除此之外的其他区域，仍然按照老办法进行网拍。

 

　　◎怎么熔断呢？

 

　　简单来说，郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人；市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

 

　　那么，问题来了，谁来确定土地起始价呢？《办法》第六条规定，国土部门按照郑州市60号文件规定，依据基准地价、市场指导价、评估价合理确定土地挂牌起始价、熔断地价及现场竞价方式，报市政府审批，并经省国土资源厅备案后实施。该宗地的预期成交楼面地价原则上须小于该行政管辖区域（或功能区）内以往最高成交宗地相应价格。

 

　　◎竞拍违约没收保证金

 

　　参与现场竞价的竞买人如有恶意串通、串标、围标行为，影响土地出让招拍挂活动，给国家或其他竞买人造成损失的，一经发现，依法严肃处理。竞拍违约的，将被列入禁拍黑名单，还要没收保证金。

 

　　“新调控”效果如何有待观察

 

　　《办法》的出台，表明郑州楼市又一波调控来袭。

 

　　上一轮楼市疯狂中，地王频出、地价高涨亦是表现之一，熔断制也被视为是从源头平抑土地市场的高热，进而调控地价。目前，南京、苏州等地均已采取措施，比如土拍熔断机制，来调控“过热”的房地产市场。此番郑州正式发布的《办法》，成为平抑房价上涨的措施之一。

 

　　“熔断制就是为了限制地王产生。土地价格压下去，未来房价过热受到抑制。从心理上看，会对市场恐慌情绪有一个积极的正面影响。”河南省商业经济学会会长宋向清表示，近日，熔断制的具体暂行办法正式出台，加上限购、限贷，郑州楼市的调控效果已经显现。

 

　　“据我们掌握的郑州10月份的数据，新房成交量下降了80%，二手房成交数量下降了一半左右。”真二网郑州区域总经理孙新建介绍，价格也下降了不少，“二手房价格最少下降了20%，二手房市场已从买房市场进入了卖方市场，提前进入了淡季。”

 

　　但未来，熔断制能否真正发挥作用，抑制郑州过快上涨的房价呢？“总体上，郑州土地拍卖的熔断机制和房九条比较温和，只能抑制过快上涨。”宋向清说，“从长远看，郑州房地产上涨的趋势还将继续，但不会像前段时间幅度这么大。因为郑州不像西安、重庆，我们有刚需存在。”

 

　　“我们分析，到了春节后，新的一波房价上涨仍将持续，而未来3~5年内，郑州市区均价会达到3万元左右。”孙新建也这样表示，因此，有住房需求的还是要提前着手。